Prorogation de l’état d’urgence sanitaire : quels impacts sur l’immobilier ?

Une prorogation jusqu’au 10 juillet 2020

[Article publié le 12/05/2020] – [Mis à jour le 18/05/2020 – suite publication de l’ordonnance 2020-560 et circulaires de la DACS]

Au terme d’une semaine agitée, le Parlement et le Conseil Constitutionnel ont définitivement adopté la prorogation de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 10 juillet inclus. La fin de l’état d’urgence sanitaire impact un certain nombre de dispositifs ainsi que la reprise de délais contractuels et administratifs tant en matière d’urbanisme et que de baux commerciaux.

Condate vous décrypte les principales répercussions de cette décision sur l’immobilier.

En matière d’urbanisme

Au regard de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020, la prorogation de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 10 juillet inclus suppose théoriquement de reporter d’autant la reprise des délais des autorisations d’urbanismes et des Droits de Préemption Urbain (DPU). Nous rappelons qu’à l’origine il était prévu que l’instruction des permis reprenne son cours un mois après la fin de l’état d’urgence (le 24 juin) mais, après une vive opposition du secteur de l’immobilier et du logement, le retour à la normale avait été ramené au jour même de la levée, soit le 24 mai.

Les inquiétudes du secteur ont une nouvelle fois été entendues puisque pour contrer les effets négatifs de la prorogation de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 10 juillet, et éviter que la reprise des délais soit reportée en conséquence, l’ordonnance 2020-539 du 7 mai 2020 vient déconnecter la date de fin de l’état d’urgence sanitaire de la reprise des délais suspendus entre le 12 mars et le 23 mai. Cette nouvelle ordonnance maintient ainsi une reprise des délais au 24 mai (peu importe la date de fin de l’état d’urgence).

Sont notamment concernés par ces mesures :

• les délais accordés à l’administration pour préempter (DPU) après réception d’une DIA,
• les délais d’instruction administratifs des autorisations d’urbanisme (déclaration préalable, permis de construire,…),
• les délais de recours applicables à l’ensemble des autorisations d’urbanisme.

Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer pendant la période comprise entre le 12 mars et 23 mai interviendra à l’achèvement de celle-ci.

Par ailleurs, l’ordonnance 2020-539 ajoute à la liste des délais concernés le délai imparti à l’administration pour vérifier le caractère complet d’un dossier ou pour solliciter des pièces complémentaires dans le cadre de l’instruction ainsi que le délai dans lequel une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou une autorisation d’urbanisme tacite ou explicite peut être retirée.

En matière de suspension des loyers commerciaux

L’ordonnance 2020-316 permet à certaines entreprises d’échapper aux sanctions inhérentes à un défaut de paiement de loyers ou de charges locatives pendant la période juridiquement protégée s’étalant entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, précédemment fixée au 24 mai.

[Mise à jour] Au regard des circulaires d’application de la Direction des Affaires Civiles et du Sceau (DACS) du Ministère de la Justice venues préciser le dispositif, ce régime n’est pas touché par la prorogation de l’état d’urgence sanitaire. Son terme est maintenu au 24 juillet 2020.

Pour rappel, c’est l’échéance de paiement des loyers et charges qui est à prendre en considération, et non la période pour laquelle les loyers et charges sont dus. Nous rappelons également que les loyers et charges restent exigibles et donc dus par les locataires, mais ne peuvent plus être recouvrés de manière forcée. Il n’est donc pas question d’annuler ou de réduire les dettes locatives des entreprises concernées mais de permettre aux TPE de bénéficier d’un délai de paiement jusqu’à la fin de l’état d’urgence sanitaire. A ce titre, les textes ne précisent pas les modalités de paiement des loyers reportés (délais, intérêt de retard…). Pour éviter tout contentieux ultérieur, il est donc préférable de convenir d’un accord précis sur les modalités d’apurement de la dette locative.

Pour mémoire, ce régime est réservé aux entreprises soumises à une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire ou aux personnes physiques et morales susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l’épidémie de Covid-19. Les entreprises doivent avoir fait l’objet d’une interdiction administrative d’accueil du public, ou avoir subi une perte de chiffre d’affaires supérieure à 50 % comparée à N-1.

En matière de congé dans les baux commerciaux

La prorogation de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 10 juillet n’est pas sans incidence sur la gestion des baux.

L’article 5 de l’ordonnance 2020-306 permet, en matière de baux commerciaux, une prorogation des délais de délivrance du congé. Ce texte prolonge de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, les délais de résiliation ou de dénonciation, lorsque ceux-ci arrivent à échéance durant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, précédemment fixée au 24 mai 2020.

Ainsi, au regard de la prorogation de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 10 juillet, les délais de résiliation ou de dénonciation arrivés à échéance entre le 12 mars 2020 et 11 août 2020 (11 juillet + 1 mois) pourront être prolongés de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, soit jusqu’au 11 septembre 2020.

[Mise à jour] L’ordonnance n°2020-560 du 13 mai 2020 fixe le terme légal de la période juridiquement protégée (PGP) à la date du 23 juin 2020, afin de favoriser une reprise de l’activité économique, sociale et administrative. La période PJP concernée couvre donc désormais la période suivante : entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus.

Lorsque la résiliation ou l’opposition au renouvellement d’un bail devait avoir lieu pendant la PJP ; en application de dispositions impératives ; le délai est prolongé de 2 mois, soit jusqu’au 24 août 2020.

Ce texte est applicable lorsque les délais ne pas d’origine contractuelle, mais imposés par la loi.

Pour les baux commerciaux :

• Applicable à la faculté de résiliation triennale du preneur, qui doit être exercé 6 mois avant le terme en application de l’article L145-4 du Code de commerce.
• Applicable aux congés et demandes de renouvellement du bailleur et du preneur dont l’échéance est réglementé par l’article L145-9 du Code de commerce.

Pour les baux dérogatoires :
Application au délai d’1 mois prévu par l’article L 145-5 du Code de commerce permettant aux parties à un bail dérogatoire de faire savoir qu’elles n’entendent pas, après le terme de ce bail dérogatoire, être liées par un bail statutaire, il sera aussi prorogé de trois mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Pour les baux professionnels :
Si le bailleur ou le locataire ne souhaite pas reconduire le contrat à son expiration, il doit le notifier à l’autre partie avec un préavis de 6 mois, en application de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 .

Alexis HINGANT
Dirigeant – Associé
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