Baux commerciaux et état d’urgence sanitaire : Fin du feuilleton judiciaire

Depuis le début de la crise sanitaire, vous avez pu suivre à travers nos nombreux articles, l’actualité sur la réglementation encadrant les loyers qui a connu de nombreux changements et rebondissements au fil des mois. Suite et fin du feuilleton judiciaire…

La Cour de Cassation a rendu, le 30 juin dernier, sa décision finale concernant le paiement des loyers pendant la période du Covid-19, une prise de position attendue depuis mars 2020.

Pour rappel : Au début de la crise sanitaire, des mesures ont été mises en place pour permettre l’allègement des charges pour les commerçants qui ont vu leur établissement fermé pendant le confinement. Plus d’informations à ce sujet ICI.

Ces mesures sont notamment inscrites dans les ordonnances n°2020-306 et 2020-316 datées du 25 mars 2020. Elles sont venues neutraliser les sanctions contractuelles liées à l’inexécution par les preneurs de leur obligations de payer les loyers échus pendant les périodes de fermetures dues à la crise sanitaire. Cependant, ces ordonnances n’accordaient pas au preneur le droit d’en suspendre le paiement et c’est de là que découle la décision finale de la Cour de Cassation. Cette dernière a été saisie par une trentaine de pourvois et pour permettre d’en dégager une vision de la situation générale et globale, la Troisième chambre civile de la Cour de Cassation en a retenu trois.

Ces arrêts vont donc permettre de répondre à des questions de principe et ainsi marquer un point final à cette situation inédite. De ce fait, les trois sujets abordés par la Cour de Cassation sont :

• La perte de la chose louée
• Les obligations du bailleur
• Et la force majeure.

Premier arrêt : La perte de la chose louée

L’Article 1722 du Code Civil nous dit que le locataire peut faire la demande d’une baisse du prix du bail ou même de sa résiliation s’il a perdu la chose qu’il loue dans des circonstances indépendantes de sa volonté.

Après l’examen du premier pourvois sélectionné la Cour de Cassation a conclu que les confinements liés à l’épidémie et donc l’interdiction de recevoir du public ne pouvait pas être identifiés comme la perte de la chose louée désignée dans cet article car l’interdiction était :

• Temporaire et générale
• Pour préserver la santé publique
• Sans lien direct avec la destination du local loué comme prévu par le contrat

Les locataires n’étaient donc pas dans leur droit de demander une réduction ou une suspension de loyer.

Deuxième arrêt : Les obligations du bailleur

Selon l’article 1719, le bailleur est tenu de mettre à disposition le bien loué au locataire en lui garantissant une jouissance paisible de ce dernier, en conformité à la destination contractuelle.

En étant dans l’incapacité de contredire la mesure générale de police administrative, les bailleurs ne sont donc pas soumis à un manquement de leur obligation de délivrance. De ce fait, la Cour de Cassation en a conclu que les locataires ne pouvaient pas faire appel au mécanisme de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement de leurs loyers.

Troisième arrêt : La force majeure

L’article 1218 du Code Civil vient définir la force majeure comme étant « un événement qui échappe au contrôle du débiteur et l’empêche d’exécuter son obligation. »

Cet événement doit donc être :

• Imprévisible lors de la conclusion du contrat
• Impossible à éviter par la mise en place de mesures appropriées

A la vue de la situation et de ce que nous dit l’article du Code Civil, nous pouvons en conclure que le locataire, qui est le créancier de l’obligation de délivrance de la chose louée, ne pouvait pas invoquer à son profit la force majeure car cette dernière ne peut être soulignée que par le débiteur de l’obligation. De plus, la jurisprudence rappelle qu’une obligation de paiement d’une somme d’argent n’est pas « impossible » au sens de l’article 1218 du Code Civil.

C’est donc un grand soulagement pour les bailleurs puisque l’ensemble de ces décisions leur sont totalement favorables. Tous les fondements légaux et jurisprudentiels évoqués par les locataires au cours de ce débat interminable de deux années dans le but de se soustraire au paiement des loyers Covid sont désormais rejetés catégoriquement.

Nous attirons cependant votre vigilance dans le cadre de renouvellement de baux et constitution de baux nouveaux qui nécessiteront une attention dans l’intégration de clause allant dans le sens des décisions de la Cour de Cassation. Cela vous permettra de rester bien protégé en cas de nouvelle pandémie…

Nous sommes, plus que jamais, mobilisés à vos côtés pour vous apporter conseils et expertises sur votre patrimoine immobilier.