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Le décret tertiaire, un nouveau défi pour l’immobilier ?

Dès septembre 2022, le décret tertiaire obligera tous les acteurs du tertiaire à piloter et à réduire la consommation énergétique de leurs bâtiments dans le temps. L’objectif ? Maîtriser la consommation d’énergie, favoriser l’efficacité et la sobriété énergétiques de l’immobilier d’entreprise en France… C’est aussi l’opportunité d’aller plus loin et d’optimiser la valeur verte de votre patrimoine. Nous avons décortiqué pour vous les grands bouleversements de ce décret pour les acteurs de l’immobilier.

Origine du décret tertiaire :

Avec la publication de la loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) en 2018, une nouvelle obligation s’est inscrite au Code de la construction et de l’habitation, à propos de la réduction de la consommation énergétique du parc tertiaire français. Entré en vigueur en octobre 2019, le décret tertiaire impose la réduction de la consommation énergétique des bâtiments à usage professionnel. Ce décret fixe des objectifs ambitieux et des échéances strictes, les contrevenants s’exposant à des amendes.

Qui est concerné par le décret tertiaire ?

Le décret s’applique à l’ensemble des propriétaires et occupants (publics comme privés) de bâtiments à usage professionnel (neufs et anciens) dont la surface de plancher dépasse 1000 m². Sont exemptés les bâtiments provisoires, de défense, de sécurité civile ou intérieure du territoire, et les lieux de culte. A noter que le terme « tertiaire » est un faux-ami, puisque toutes les classes d’actifs sont touchées par le décret : commerces, bureaux, locaux d’activités, logistiques, hôtels…

 

2022 06 17 11h05 48

 

Obligation posée par le décret tertiaire :

Le décret tertiaire pose des objectifs ambitieux de réduction des consommations énergétiques des bâtiments. Deux méthodes sont possibles pour atteindre l’objectif.

  • Soit un objectif exprimé en valeur relative qui correspond à une réduction des consommations énergétiques par rapport à une année de référence (qui ne peut être antérieure à 2010) de -40% en 2030, -50% en 2040 et -60% en 2050.
  • Soit un objectif exprimé en valeur absolue. Dans cette méthode, les consommations énergétiques à respecter par type d’actif et par méthode constructive sont fixées par arrêté et les objectifs doivent être atteints à chaque échéance : 2030, 2040, 2050.

Un audit énergétique semble nécessaire en amont afin de choisir la méthode la plus favorable.

 

La modulation des objectifs du Décret Tertiaire

Ces objectifs d’économie d’énergie peuvent être modulés en fonction des spécificités de chaque bâtiment ou partie de bâtiment assujetti.

Différents types de modulation sont ainsi prévus par le Décret Tertiaire :

  • Risque pathologique pour le bâtiment affectant sa structure ou son clos couvert
  • Modifications importantes des parties extérieures pour certains bâtiments classés
  • Non-conformité aux servitudes relatives au droit des sols, au droit de propriété, à la sécurité des biens et des personnes ou à l’aspect des façades,
  • Changement de volume d’activité,
  • Coût manifestement disproportionné par rapport aux bénéfices attendus.
Ø  Bon à savoir

La mise en œuvre des deux derniers types de modulation nécessite la constitution par les assujettis d’un dossier technique de justification décrivant précisément les contraintes rencontrées, et, dans le cas d’une contrainte de nature économique, évaluant les temps de retour sur investissement des actions de réduction des consommations envisagées.

 

Quelles sont les échéances du décret tertiaire ?

Les données de consommations énergétiques devront être saisies sur la plateforme OPERAT avant le 30 septembre 2022 par les propriétaires et les locataires. Malheureusement la tâche ne se résume pas à communiquer une simple facture d’électricité. L’obligation déclarative revêt trois grandes complexités : la reconstitution des historiques de consommation permettant de définir l’année de référence, la connaissance des caractéristiques et des éléments techniques du bâtiment et l’articulation entre les opérateurs concernés (propriétaires, locataires, syndics, gestionnaires).

 

2022 06 17 11h06 07

 

Quels sont les risques d’une non-conformité au Décret Tertiaire ?

Dans le cas d’un non-respect des obligations, une personne physique risque une amende de 1500 €, une personne morale, une amende de 7500 €.

De plus, un système de dénonciation sera mis en place. Plutôt que de miser sur des sanctions financières importantes, l’État a fait le choix de pénaliser les entreprises qui ne respectent pas leurs engagements sur le principe du « name & shame ». En effet, leur nom sera ajouté sur un site étatique destiné à pointer du doigt les mauvais élèves, des mécanismes indirects de sanction en découleront : dégradation de l’image de l’entreprise, baisse de sa valeur verte, perte d’opportunités de locataires, notamment grands comptes.

 

Quel impact pour le marché de l’investissement ?

Le décret tertiaire semble jouer, au même titre que le Covid-19, un rôle de catalyseur dans l’évolution des stratégies des investisseurs immobiliers ainsi que des locataires. Nous pouvons dire que le décret tertiaire influence d’ores et déjà les choix des investisseurs, le coût de mise à niveau énergétique des bâtiments étant une composante grandissante du calcul de prix. De plus, un actif non monitoré sous OPERAT à compter de septembre 2022 peut s’exposer à une décote par les investisseurs, notamment institutionnel.

A contrario, les propriétaires qui ont su anticiper le verdissement de leur patrimoine bénéficieront d’un attrait accru du marché pour leurs actifs.


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