Le droit de préemption du locataire Les points-clés à maîtriser

L’essentiel sur le droit de préemption du locataire en 7 questions

Petit rappel des textes en préambule :

La loi Pinel du 18 juin 2014 a institué un droit de préférence au bénéfice du locataire commercial en disposant que :

« le propriétaire-bailleur qui envisage de vendre un local loué à un usage commercial ou artisanal doit, à peine de nullité, notifier au preneur le prix et les conditions de la vente envisagée, notification qui vaut offre de vente » (article L. 145-46-1 du Code du commerce).

Une renonciation du locataire de son droit de préemption dans le bail commercial est-elle valable ?

NON

La Cour de Cassation, dans le cadre d’un arrêt en date du 28 juin 2018, a rappelé le caractère d’ordre public de ce droit de préférence. Il n’est pas possible d’y échapper dans le cadre d’une vente et il n’est pas possible d’y déroger dans le cadre du bail.

Quand doit-on notifier ce droit de préemption au locataire ?

Le législateur et la jurisprudence ont précisé récemment ce point longtemps resté flou. La notification du droit de préemption du locataire commercial doit intervenir en amont de toutes démarches de mise en vente et toutes signatures d’un avant-contrat (compromis, promesse,…), comme le traduit l’expression « qui envisage de vendre ».

Comme la commenté Maître Jacques LAFOND dans son étude du sujet, c’est en effet la décision de vendre du propriétaire qui génère l’application du droit de préemption, ce qui permet d’exclure la signature d’une promesse synallagmatique ou unilatérale de vente par le bailleur, même assortie d’une condition suspensive, avant la purge du droit de préemption.

De plus, la signature d’un mandat de vente, la publication d’annonces immobilières doivent en effet impérativement intervenir après la notification à adresser au locataire en vue de l’exercice de son droit de préemption.

Quel prix notifier ?

Le prix de vente est fixé à libre appréciation du propriétaire. Devant l’impossibilité de préalablement rechercher un acquéreur ou consulter le marché de l’investissement immobilier, il est indispensable de recourir à une estimation précise du bien, effectuée par un professionnel de ce type de transaction. Le propriétaire doit en amont avoir une connaissance fine de l’état du marché et de la valeur de son patrimoine.

Quelles ventes sont concernés par de droit de préemption ?

L’article L 145-46-1 du Code de commerce qui instaure le droit de préférence du locataire prévoit un certain nombre d’exceptions.

Ainsi, certaines ventes de locaux commerciaux ou artisanaux ne sont pas soumises à ce droit :

• vente unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial,
• vente unique de locaux commerciaux distincts,
• vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial,
• vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux (Une réponse ministérielle n° 5054 : JOAN Q 14/08/2018, est venue préciser qu’en cas de cession globale d’un immeuble ne comprenant qu’un seul local commercial, le droit de préférence ne trouve pas à s’appliquer),
• vente d’un local au conjoint du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Que doit comporter la notification ?

La notification, qui prend la forme d’une offre de vente au profit du preneur, doit contenir le prix, les conditions de la vente et doit littéralement retranscrire les quatre premiers alinéas de l’article L 145-46-1 du Code de commerce, et ce, à peine de nullité. Le propriétaire-vendeur a l’obligation d’effectuer à une nouvelle notification en cas d’évolution à la baisse des conditions de cession.

Les équipes de Condate sont à votre disposition pour vous accompagner dans la formalisation de cette notification préalablement à la mise en vente.

Comment envoyer cette notification ?

La notification doit être adressée au siège social du locataire par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception ou lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement. La notification peut également être réalisé par acte d’huissier.

Quelles réponses possibles du locataire à cette notification ?

À compter de la réception de la notification, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour exercer son droit de préemption. Sans réponse de sa part, son silence vaut refus.

Sinon deux options s’ouvrent à lui :

• Le locataire peut renoncer expressément à son droit de préférence.
• Le locataire peut accepter l’offre de vente. Ce dernier bénéficie alors d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Ce délai est porté à quatre mois s’il sollicite un financement bancaire.