Investir dans un actif alternatif
Les actifs immobiliers dits « alternatifs » — comme les crèches, les maisons de santé, les résidences étudiantes ou seniors — connaissent un fort développement sur le marché français. Recherchés pour leur résilience, leur stabilité locative et leur utilité sociale, ces biens constituent une réponse aux besoins croissants des territoires. Pour les investisseurs en quête de diversification patrimoniale, ils offrent un couple rendement/risque particulièrement attractif, souvent supérieur à celui des actifs traditionnels. Ce type d’investissement est aujourd’hui reconnu comme une classe à part entière dans les portefeuilles les plus dynamiques, en complément des stratégies plus traditionnelles de répartition de fonds.
Condate, expert de l’investissement immobilier d’entreprise en France.
Pourquoi investir dans un actif alternatif ?
Les actifs alternatifs répondent à des besoins structurels de la population : vieillissement, démographie étudiante, développement des services à la personne, politiques de santé publique, etc. Leur modèle repose sur des exploitants spécialisés (gestionnaires de crèche, d’EHPAD, d’établissements médicaux ou de résidences de services), souvent sous bail long terme. Ce produit immobilier se distingue par son ancrage local et sa dimension d’intérêt général.
En plus de leur utilité sociétale, ces actifs offrent des rendements bruts de 5 à 7 %, parfois plus, et une visibilité accrue grâce à des baux sécurisés sur 9 à 12 ans. Dans un marché en mutation, ils permettent aux investisseurs de s’exposer à des secteurs porteurs, moins sensibles aux cycles économiques classiques. Pour le stratégue en quête de placements stables, ils représentent une opportunité rare à forte valeur ajoutée. Ce sont également des compléments efficaces aux investissements plus traditionnels, particulièrement pour les fonds orientés long terme.
Les avantages concrets de l’investissement dans des actifs alternatifs
Des revenus réguliers et sécurisés
Grâce aux baux fermes signés avec des exploitants spécialisés, souvent issus de groupes structurés, les revenus sont prédictibles et peu soumis à la vacance locative. Ces baux intègrent souvent des clauses d’indexation, garantissant une revalorisation annuelle des loyers. Ces investissements permettent également de limiter le risque de carence, grâce à des engagements de longue durée.
Une résilience face aux crises
Les actifs alternatifs sont moins corrélés aux cycles économiques : les crèches restent nécessaires en période de crise, les maisons de santé répondent à un besoin public constant, les résidences étudiantes enregistrent une demande stable même en période de repli conjoncturel. Cette décorrélation constitue une couverture naturelle contre certains risques du marché immobilier. Un investisseur averti sait que l’exposition à ce type d’actif protège le capital contre les aléas conjoncturels. C’est également un levier stratégique dans toute gestion de fonds défensive.
Un positionnement éthique et durable
Investir dans ces actifs permet de réconcilier performance financière et impact social : soutien au logement étudiant, accompagnement du vieillissement, développement de l’offre médicale… autant de leviers qui renforcent la valorisation de l’actif à moyen terme et son acceptabilité locale. Ce type de placement contribue également à l’intérêt général, en matière de santé, d’éducation et de bien-être, tout en offrant un bon équilibre rendement/risque. Intégrer ce type d’actif dans une stratégie patrimoniale, c’est aussi faire le choix de l’art d’investir utilement, au service de la société.
1Quels actifs alternatifs acheter ?
Investissement direct : achat d’un immeuble loué à un exploitant, avec bail en cours. Offre un bon rendement et un contrôle accru, mais nécessite un capital de départ plus élevé. Ce produit s’adresse aux profils souhaitant allier maîtrise et sécurisation de leur action d’investissement.
Via une SCI : idéal pour structurer l’investissement à plusieurs ou en famille, et bénéficier d’une fiscalité sur-mesure. Souple pour investir dans un seul actif ou un portefeuille.
Via une SCPI thématique : certaines SCPI se spécialisent dans les « actifs alternatifs » ou les secteurs de la santé, de l’éducation ou du médico-social. Elles permettent d’accéder à ces marchés dès quelques milliers d’euros. Ces fonds collectent des capitaux auprès de milliers d’épargnants, avec une mutualisation des risques efficace.
Via un club-deal immobilier : cette formule permet à un groupe restreint d’investisseurs de se réunir pour acquérir ensemble un actif alternatif de grande taille ou stratégique (crèche, clinique, centre de formation…). Elle offre une gouvernance souple, un ticket d’entrée plus accessible qu’en direct, et une bonne maîtrise du projet.
Via le crowdfunding immobilier : solution innovante pour financer des projets ciblés (maison médicale, résidence étudiante en VEFA…). Les rendements y sont souvent élevés, avec un horizon de placement limité (3 à 7 ans). Ce mode de financement reste encadré par des plateformes agréées, avec un niveau de transparence d’information sur chaque opération.
2Comment investir dans un actif alternatif ?
Investissement direct : achat d’un immeuble loué à un exploitant, avec bail en cours. Offre un bon rendement et un contrôle accru, mais nécessite un capital de départ plus élevé. Ce produit s’adresse aux profils souhaitant allier maîtrise et sécurisation de leur action d’investissement.
Via une SCI : idéal pour structurer l’investissement à plusieurs ou en famille, et bénéficier d’une fiscalité sur-mesure. Souple pour investir dans un seul actif ou un portefeuille.
Via une SCPI thématique : certaines SCPI se spécialisent dans les « actifs alternatifs » ou les secteurs de la santé, de l’éducation ou du médico-social. Elles permettent d’accéder à ces marchés dès quelques milliers d’euros. Ces fonds collectent des capitaux auprès de milliers d’épargnants, avec une mutualisation des risques efficace.
Via un club-deal immobilier : cette formule permet à un groupe restreint d’investisseurs de se réunir pour acquérir ensemble un actif alternatif de grande taille ou stratégique (crèche, clinique, centre de formation…). Elle offre une gouvernance souple, un ticket d’entrée plus accessible qu’en direct, et une bonne maîtrise du projet.
Via le crowdfunding immobilier : solution innovante pour financer des projets ciblés (maison médicale, résidence étudiante en VEFA…). Les rendements y sont souvent élevés, avec un horizon de placement limité (3 à 7 ans). Ce mode de financement reste encadré par des plateformes agréées, avec un niveau de transparence d’information sur chaque opération.
3Où investir ? Les zones à fort potentiel d’impact
Certaines zones sont particulièrement propices à l’investissement alternatif :
Grandes métropoles universitaires (Lyon, Nantes, Lille, Toulouse) : forte pression sur le logement étudiant.
Périphéries urbaines et zones rurales en tension médicale : fort besoin de maisons de santé pluridisciplinaires.
Quartiers à forte natalité ou avec pénurie de modes de garde : crèches très recherchées.
Villes moyennes dynamiques ou littorales (La Rochelle, Annecy, Bayonne) : demande croissante de logements pour seniors ou actifs saisonniers.
Ces territoires offrent une diversité de produits et de titres de propriété attractifs pour tout fonds à la recherche d’un placement éthique et durable. Ils combinent aussi l’intérêt social et la valeur patrimoniale, avec des niveaux de risque maîtrisés. L’analyse fine du marché local s’intègre dans une stratégie d’allocation sectorielle plus large.
Réussir son investissement dans un actif alternatif
Les points clés essentiels
Investir dans un actif alternatif exige une analyse fine de l’exploitant, du bail signé, des besoins locaux et de la durabilité de la demande. Il convient aussi de vérifier le cadre réglementaire (autorisations administratives, subventions, agréments). L’analyse du risque doit être menée avec rigueur et intégrée à la stratégie d’ensemble de l’investisseur.
La qualité du montage juridique et fiscal (usufruit temporaire, démembrement, crédit-bail) peut optimiser la rentabilité. Il est fortement recommandé de s’appuyer sur des spécialistes du secteur, ou sur une société de gestion expérimentée, pour sélectionner les bons partenaires, valoriser les bons produits et sécuriser l’opération.
Vous souhaitez investir dans un actif alternatif ? Condate vous accompagne !
Depuis 2013, nous mettons notre expertise au service des investisseurs souhaitant s’engager sur des projets à fort potentiel et à impact positif. De la définition de la stratégie patrimoniale à la sélection de l’actif, en passant par la négociation des baux et la gestion du bien, nous assurons un accompagnement sur mesure.
Que vous soyez intéressé par une crèche en VEFA, une maison de santé existante, ou une résidence gérée, nous vous proposons des solutions adaptées à votre profil (SCPI, SCI, direct, club deal), avec un objectif clair : allier performance, diversification de fonds, maîtrise du risque et création de valeur, tout en respectant votre horizon d’investissement. Notre équipe vous apporte un regard de stratégue, guidé par l’analyse du marché et la compréhension des meilleures stratégies à mettre en œuvre dans l’art d’investir intelligemment.
Nos biens vendus
Caen : Une SCPI partenaire acquiert une résidence étudiante
Une SCPI partenaire, détenant un patrimoine supérieur à 2 milliards d’euros, vient d’acquérir une résidence étudiante située au 9 rue de Tsukuba, à Hérouville-Saint-Clair, en périphérie de Caen (14). Cet actif immobilier a été acquis auprès d’un investisseur privé.
Mellac : Deux micro-crèches livrées clé en main pour le réseau AMA
Depuis 2008, le réseau de micro-crèches « Les P’tits Babadins » (Réseau AMA) ne cessent de se développer et compte aujourd’hui plus de 100 implantations sur toute la France. Depuis 2018, Condate accompagne leur développement avec plusieurs projets de clé en main locatif dans le Grand-Ouest, et notamment à Mellac avec 2 micro-crèches.
Nantes : Une foncière privée acquiert 810 m² d’une résidence senior
Une foncière privée acquiert, auprès du Groupe Réalités une partie de la résidence sénior Steredenn, développant une surface utile de 810 m², destinée à l’exploitation de la résidence (accueil, restauration, détente,…).
Echangeons ensemble sur votre projet d’investissement
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