Investir dans des bureaux
L’immobilier de bureaux reste une classe d’actifs de référence pour les investisseurs soucieux de performance, de stabilité et de diversification patrimoniale. En dépit des mutations du monde du travail, les bureaux bien situés et adaptés aux nouveaux usages continuent d’attirer les entreprises… et les investisseurs avisés. Dans un contexte où le placement immobilier reste l’un des plus sûrs, cette classe d’actifs conserve tout son attrait, y compris en période de crise économique.
Condate, expert de l’investissement immobilier d’entreprise en France.
Pourquoi investir dans l’immobilier de bureaux ?
Ce type d’investissement répond à une double exigence : générer des revenus réguliers grâce à des baux longs et garantir une valorisation sur le long terme. Les bureaux offrent des rendements bruts de 5 à 7 % en moyenne, supérieurs à ceux du résidentiel. De plus, les entreprises locataires présentent souvent des garanties solides, ce qui réduit les risques d’impayés.
Dans de nombreuses régions de France, la forte demande pour des espaces professionnels durables, connectés et bien situés renforce l’attrait pour ce type d’actif. Un immeuble ou un plateau bien positionné peut bénéficier d’une revalorisation significative à moyen terme, ce qui en fait un excellent placement immobilier sur plusieurs années.
Les avantages concrets de l’investissement bureaux
Une rentabilité supérieure à la moyenne
Grâce à des loyers élevés et à des charges souvent répercutées sur le locataire, les bureaux affichent un rendement très compétitif, particulièrement dans les grandes métropoles ou les zones tertiaires en pleine croissance. Les taux de rendement peuvent même s’avérer plus intéressants que dans le secteur du commerce ou du résidentiel.
Une sécurité locative renforcée
Les baux commerciaux (3/6/9 ans) offrent une visibilité rare dans le secteur immobilier. L’engagement du locataire est plus long, et les garanties exigées (cautions, dépôt, assurances) protègent l’investisseur. Cette stabilité est un avantage important dans le contexte financier actuel en France, où de nombreux investisseurs recherchent des actifs résilients et porteurs.
Un actif valorisable dans le temps
Rénover ou restructurer un espace de bureaux selon les standards environnementaux et digitaux actuels permet d’en accroître fortement la valeur. Certains actifs prennent ainsi 20 à 30 % en 5 à 10 ans. Sur une année, cela peut représenter un taux d’appréciation significatif, notamment dans les secteurs bien ciblés.
1Quels bureaux acheter ?
Il est essentiel de viser des actifs bien situés (centres-villes, quartiers d’affaires, métropoles dynamiques), techniquement performants (connectivité, fibre, lumière naturelle), éligibles aux normes environnementales (labels, RE2020, décret tertiaire), et flexibles (espaces modulables ou divisibles).
Les immeubles avec services (conciergerie, parkings, terrasses) ou proches des transports (gare, tram, métro) sont particulièrement recherchés par les entreprises. Ces critères influencent la valeur immobilière d’un bien au moment de l’achat, de la location et de la revente.
2Comment investir dans des bureaux ?
Il existe plusieurs stratégies selon votre profil :
L’investissement direct : vous achetez un bien (ou plusieurs) pour le louer vous-même. Nécessite un capital important et une gestion active, mais permet une maîtrise complète.
L’investissement via une SCI : idéal pour structurer l’investissement à plusieurs (famille, associés) ou bénéficier d’une fiscalité adaptée.
L’investissement via une SCPI de bureaux : vous achetez des parts d’un portefeuille géré par une société spécialisée. Accessible dès quelques milliers d’euros, la SCPI vous permet de mutualiser les risques et de bénéficier d’un rendement net régulier.
Certains investisseurs diversifient leur portefeuille avec plusieurs SCPI, dont certaines sont dédiées exclusivement à l’immobilier de bureaux, ou à des actifs mixtes. En France, les SCPI de bureaux représentent une part croissante du marché, attirant ceux qui souhaitent une exposition professionnelle à l’immobilier sans contrainte de gestion.
Le club deal ou le crowdfunding immobilier : permet de co-investir dans des projets sélectionnés avec un potentiel élevé. Cette alternative complète les SCPI classiques et ouvre la voie à des opérations ciblées sur des actifs tertiaires à haut rendement.
3Où investir ? Les zones à fort potentiel
Certaines villes ou quartiers concentrent l’essentiel des opportunités pour l’immobilier de bureaux. On peut citer notamment :
Paris QCA : Quartier Central des Affaires, forte demande, rareté de l’offre, valorisation patrimoniale.
Nice Sophia Antipolis : premier technopôle d’Europe, forte densité d’entreprises innovantes, croissance soutenue.
Lyon Part-Dieu : cœur tertiaire d’envergure nationale, forte tension locative.
Nantes : croissance démographique, excellente desserte, loyers attractifs.
Bordeaux Euratlantique : projet d’aménagement majeur, valorisation attendue.
Marseille Euroméditerranée : développement rapide, perspectives intéressantes.
Lille Euralille : marché locatif dynamique à proximité de la Belgique.
Ces marchés allient accessibilité, dynamisme économique et perspectives de revente solides, ce qui en fait des choix de premier ordre pour tout investisseur en SCPI ou en direct.
Réussir son investissement immobilier d’entreprise
Les points clés essentiels
Le succès d’un investissement bureaux repose sur plusieurs éléments : une étude de marché rigoureuse, un audit technique et juridique du bien, la compréhension des besoins locatifs locaux, un montage juridique et fiscal optimisé, et un accompagnement sur la durée.
Se faire accompagner par des professionnels permet d’éviter les pièges classiques et de maximiser le rendement global de l’opération. Que vous choisissiez l’acquisition directe ou la souscription à une SCPI, il est essentiel d’avoir une vision claire de votre stratégie et de votre horizon de placement.
Vous souhaitez investir dans des bureaux ? Condate vous accompagne !
Depuis 2013, nous accompagnons les investisseurs à chaque étape de leur projet : de la définition des objectifs à la gestion post-acquisition.
Nous vous aidons à sélectionner les meilleurs actifs, analyser les baux, locataires et perspectives, structurer juridiquement et fiscalement l’investissement, suivre la gestion, la rénovation et la valorisation du bien.
Nous travaillons avec des investisseurs débutants comme expérimentés, en recherche d’un actif performant et durable. Que vous investissiez via une SCPI, une SCI ou en nom propre, notre approche reste sur mesure et orientée résultats.
Nos biens vendus
Caen : Une SCPI partenaire acquiert un ensemble immobilier loué à la DREAL et l’ASN
Cet actif tertiaire, bénéficiant de baux d’Etat, rejoint le patrimoine d’une SCPI diversifiée détenant plus d’1 milliards d’euros d’actifs.
Rennes : Une SCPI partenaire acquiert le 7 avenue Charles Tillion
Cet ensemble tertiaire d’environ 3 000m² rejoint le patrimoine d’une SCPI diversifiée détenant plus d’1 milliard d’euros d’actifs.
Bordeaux : Une SCPI acquiert le 32 rue Tauzia
La SCPI Sofipierre, gérée par Sofidy, vient d’acquérir un immeuble de bureaux, situé au 32 rue Tauzia, à Bordeaux. Cet actif immobilier a été acquis auprès de la SCI Bordeaux Tauzia pour un montant de 3.9M€ AEM.
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