Comprendre et maîtriser le taux de rendement

Indicateur central d’un investissement immobilier

Vous souhaitez investir dans l’immobilier d’entreprise ou commercial ? Alors il est indispensable de comprendre et maitriser le taux de rendement. Cet outil tient une place primordiale dans le processus d’investissement, puisqu’il permet de mesurer la rentabilité d’une opération. Plus qu’une simple formule de calcul, il faut comprendre comment est déterminé le taux de rendement d’un actif immobilier grâce à son corollaire : le risque !

Comment calculer un taux de rendement ?

C’est le rapport entre le loyer annuel hors taxes et hors charges d’un bien et son prix d’acquisition acte-en-main (honoraires d’intermédiation et frais de notaire compris) incluant les travaux réalisés ou à réaliser.

Pour obtenir un taux de rendement net, il est nécessaire de déduire du loyer les charges restant au Bailleur (taxe foncière, charges de copropriété, assurances,…)

Exemple :

Des murs commerciaux loués à une enseigne de prêt-à-porter génèrent un loyer annuel hors taxes et hors charges de 100.000 €. La taxe foncière d’un montant de 7.520 € HT est refacturée au Preneur, nous ne déduisons donc pas cette somme du loyer. Les charges de copropriété restant au Bailleur s’élèvent à 3.000 HT/an. L’assurance Bailleur PNO (Propriétaire Non Occupant), non refacturée au Preneur, est d’un coût annuel de 2.000 €.

Le loyer annuel HT HC net est donc de :

100.000 € – 3.000 € (charges de copropriété) – 2.000 € (assurance PNO) = 95.000 €

Ces murs sont vendus aux conditions suivantes :

• Prix net vendeur : 1.750.000 €
• Honoraires d’agence : 87.000 € HT
• Droits de mutation (appelé couramment frais de notaire) : 122.000 €

Le prix acte-en-main est donc de : 1.959.000 €

Quel est le taux de rendement de ces murs commerciaux ?

La formule de calcul : (Loyer annuel HT HC net / Prix acte-en-main) x 100 = Taux de rendement

Dans le cas présent, cela donne donc : (95.000 € / 1.959.000 €) x 100 = 4.85 %

Inversement, il est possible avec le taux de rendement de calculer le prix d’acquisition d’un actif.

Par exemple, si nous reprenons le cas des murs ci-dessus, délivrant un loyer annuel HT HC net de 95.000 €, quel serait le prix d’acquisition acte-en-main si je souhaite un taux de rendement de 6.25% ?

La formule de calcul est la suivante :

Loyer annuel HT HC net / Taux de rendement = Prix d’acquisition acte-en-main

Soit dans notre cas : 95.000 € / 0.0625 (soit 6.25%) = 1.520.000 €

Et si nous estimons que ces murs doivent délivrer un rendement de 5.5% ?

C’est simple ! 95.000 € / 0.055 (soit 5.5%) = 1.727.000 €

Que signifie un taux de rendement et comment le déterminer pour mon actif ?

Le taux de rendement mesure la rentabilité d’un investissement, plus ce résultat est élevé, plus le projet est rentable, plus le retour sur investissement sera rapide.

Mais comment détermine-t-on qu’un actif doit offrir un taux de rendement de 4% et un autre de 9% ?

Tout d’abord, il faut comprendre que l’ensemble des taux de rendement du marché immobilier varie en fonction du contexte monétaire et plus particulièrement de la variation des taux d’intérêts auxquels empruntent les investisseurs. Plus ces derniers baissent, plus les des taux de rendement vont globalement baissés. C’est ainsi que l’on constate depuis 2010, avec la diminution des taux d’intérêts, une chute des taux de rendement en immobilier ; allant jusqu’à atteindre pour les meilleurs actifs, 2,75 % pour les bureaux (- 42 % depuis 2010), 2,90 % pour les commerces (- 39 %) et 4,25 % pour la logistique (- 39 %).

Cependant, en dehors de l’effet des taux d’intérêts, le taux de rendement d’un actif immobilier est fonction de son risque. Le risque d’un bien immobilier se définit principalement par le risque locatif (vacance locative) et par le risque technique (réalisations de travaux).

Chez Condate, nous déterminons le risque d’un actif immobilier, donc son taux de rendement (et par conséquent son prix !) en prenant en considération les critères suivants :

• Le type d’actif. D’une manière générale, le marché considère globalement un classement des actifs par leur risque. Du moins au plus risqué : le résidentiel (logement diffus ou géré), les murs commerciaux de centre-ville (murs de boutique), les bureaux, le commerce de périphérie (centres commerciaux, retail park,…), la logistique puis les locaux d’activités.
• L’emplacement. Meilleur est l’emplacement, plus faible est le risque. Par exemple, un immeuble de bureaux situé au pied d’une station de métro sera considéré comme moins risqué qu’un immeuble éloigné des transports en commun.
• La qualité du bâtiment. Un bâtiment neuf sera toujours moins risqué qu’un bâtiment ancien. Bénéficiant des dernières normes énergétiques, d’une conception moderne, couvert par un dommage-ouvrage pour 10 ans, un bâtiment neuf est l’assurance de ne pas à avoir à réaliser de travaux à court ou moyen terme.
• La solidité du locataire. Des locaux donnés en location à une société du CAC 40 vous offre une garantie d’être réglé de votre loyer contrairement à une petite entreprise. Plus le locataire est solide, plus le risque est faible.
• La durée d’engagement du bail. Dans le cadre d’un bail commercial, un locataire peut s’engager à louer vos locaux sur une période plus ou moins longue. 6, 9, 12 ans ou plus, plus la durée d’engagement du locataire sera longue, plus le risque de vacance locative (absence de locataire) sera faible… le rendement de l’opération pourra donc être réduit.
• Le niveau de loyer. Des murs commerciaux surloués sont un risque majeur pour la rentabilité de votre opération d’investissement à moyen-long terme. Il est donc nécessaire de bien appréhender le niveau de loyer des locaux par rapport au marché. Ainsi, des locaux avec un loyer inférieur au marché offrira un risque moindre et autorise donc un taux de rendement plus faible.
• Le potentiel de création de valeur. Une possibilité d’augmenter la surface des locaux ? Une augmentation des loyers envisageable à court terme ? Tout ce qui peut permettre d’augmenter les loyers de l’opération est de nature de réduire le risque et doit être inclus dans la détermination du taux de rendement de l’actif.

Vous souhaitez déterminer le taux de rendement de votre actif immobilier et donc son prix ! N’hésitez pas à solliciter nos équipes ! Nos estimations sont gratuites et sans engagement.

• Par téléphone : 02 99 01 77 85
• Par mail : contact@condate.fr