4 clés pour se lancer dans l’aquisition d’un local professionnel

L’achat d’un local commercial est une aventure passionnante, mais qui peut aussi être source de stress. Vous vous interrogez sans doute sur la constitution d’une SCI, sur les conséquences d’une revente sur votre fiscalité, ou encore sur la transmission de ce patrimoine.

Si vous envisagez d’acheter votre propre espace de bureau, voici quelques conseils et éléments de réponses à vos questions.

Quels avantages à être propriétaire de son local professionnel ?

Au démarrage d’une activité, on conseille généralement à l’entrepreneur de louer ses locaux ou de passer par des solutions type espace de coworking. Cela afin de diminuer les risques et la somme de capitaux à investir.

Une fois cette phase terminée et lorsque votre activité commence à trouver son rythme de croisière, il devient pertinent de lever les yeux pour établir une vision à long terme du développement de l’entreprise.

Investir dans votre local professionnel peut alors se révéler être un atout majeur. S’il représente effectivement un effort financier, il présente aussi de nombreux avantages qui sont à mettre dans la balance :

• Vous assurez une meilleure visibilité et une stabilité de votre activité professionnelle. Ce sont vos locaux, ne dépendrez plus d’un tiers qui pourrait à terme voir ses objectifs ne plus être en adéquation avec les vôtres.
• En achetant votre local d’activité, vous pouvez déduire une part de vos charges dédiées à l’achat et à l’entretien de votre immobilier professionnel
• Et surtout, avec une acquisition, vous vous constituez un patrimoine pour votre retraite, que vous pourrez revendre ou léguer, tout en évitant de payer des loyers à fonds perdus.

Comment bien choisir son local professionnel ?

Pour commencer, il est indispensable de procéder à une phase d’analyse de vos besoins. Cette première étape de réflexion est indispensable pour que l’acquisition de votre bien soit fluide et qu’elle repose sur des critères tangibles qui valident que cet investissement est pertinent sur le long terme. Les possibilités étant nombreuses, il faut filtrer efficacement les offres disponibles pour gagner du temps. Cette activité peut rapidement être chronophage et c’est pourquoi nous accompagnons nos clients dès la phase d’analyse du besoin.

Définir son besoin

Si cela peut paraître relativement simple, au départ, nous vous conseillons de mettre ces critères « sur papier ». Vous verrez qu’il est plus compliqué qu’il n’y paraît de les définir. La plupart sont endogènes à votre entreprise, d’autres seront exogènes. 

Quoiqu’il en soit, voici quelques questions clés à vous poser, quel que soit votre secteur d’activité : 

• De quelle surface avez-vous besoin aujourd’hui ? 
• La croissance de vos besoins en termes de surface est-elle prévisible ? 
• Quels sont les services, moyens de communication, de transport, dont vous allez avoir besoin ? Si vous disposez d’une flotte de véhicules de service, des places de parking ne seront sans doute pas de trop.
• De quel budget disposez-vous ? 
• Recherchez-vous plutôt la visibilité d’un centre-ville ou l’accessibilité d’une zone d’activités ? 

Outre ce premier niveau de question, il faudra questionner l’usage de ces locaux : accueil de publics, de vos partenaires commerciaux, des problématiques de sécurité, particulièrement si votre activité est sensible.

Vous vous apercevrez sans doute qu’un œil extérieur et professionnel de l’immobilier d’entreprise, n’est pas de trop pour valider ces critères dans un premier temps et sélectionner des biens, ensuite.

Que faut-il surveiller lors de la visite d’un local professionnel ? 

Si vous en êtes à la phase de la visite, c’est que les caractéristiques générales du bien correspondent à vos critères et que ceux-ci sont validés. Cette visite doit donc vous permettre d’identifier les sujets qui pourraient entrer dans la balance pour une négociation à venir. Il convient alors de surveiller les points suivants : 

• Les équipements présents : restent-ils ou non ? 
• L’agencement du local correspond-il à vos besoins ou des travaux sont-ils à prévoir pour le circuit électrique, l’accueil d’une baie informatique ou la création d’une salle de pause par exemple ?
• Ces éventuels travaux auront-ils un impact sur la disponibilité du bien ? Si oui, quel impact sur votre propre activité ? 
• la réglementation. Consultez les éventuelles règles de copropriété pour valider que vous aurez la possibilité de mener toutes vos activités librement. 

Outre le local en lui-même, cette visite est l’occasion de vérifier l’environnement du bien : 

• si c’est un bien commercial, quelle visibilité avez-vous réellement ? 
• Où est située la concurrence ? 
• Avez-vous des voisins qui vont attirer votre clientèle ou qui pourraient devenir de potentiels partenaires ? 

Quelles sont les solutions pour acheter un local professionnel ? 

Les options les plus retenues par les chefs d’entreprises sont la création d’une Société Civile Immobilière, l’achat en nom personnel ou l’achat au nom de l’entreprise.

La création d’une SCI

Créer une Société Civile Immobilière pour acheter un local professionnel permet une gestion souple, notamment pour la revente ou la transmission de vos biens, tout en sécurisant votre patrimoine.

Avec une SCI, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux et juridiques. Cela implique néanmoins de respecter scrupuleusement tout le formalisme qui l’entoure : statuts, comptabilité, immatriculation au greffe du tribunal de commerce… 

Il faudra également se questionner sur son régime fiscal. Ce type de société peut être soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. Dans le premier cas, ce sont les associés de la SCI qui sont soumis à l’impôt, à hauteur de leur quote-part dans le bénéfice de revenus fonciers. Dans le second cas, les associés sont imposés sur les dividendes. Si vous optez pour cette solution sachez qu’elle est irrévocable.

Acheter un local professionnel en son nom personnel

Vous pouvez acquérir un local en votre nom, à titre privé. Cette option permet à tout à chacun de développer son patrimoine et de capitaliser dessus. L’entreprise verse alors un salaire au propriétaire. Les revenus obtenus grâce à la location sont alors imposables en revenus fonciers. 

A noter également que l’acquisition des murs à titre personnel assujettit la vente au régime des plus-values des particuliers.

Acheter un local au nom de l’entreprise

Dans le cas où c’est la structure de l’entreprise qui achète le bien, c’est cette dernière qui augmente son patrimoine. Cette solution est recommandée pour les activités accueillant du public comme les campings ou les boulangeries. Il en va de même pour l’industrie puisque l’immobilier fait partie des moyens d’exploitation.

Cette acquisition permet à l’entreprise de déduire de nombreux frais liés à cette opération : intérêts d’emprunt, frais d’assurance, taxe foncière, dépenses liées à la réparation ou à l’entretien du local professionnel par exemple. En revanche, faites attention particulièrement au taux d’endettement.

Le sale & lease-back

La solution de “cession-bail” plus connue sous le nom de “sale and lease-back” consiste à vendre l’immeuble dont vous êtes propriétaire à un investisseur tout en continuant à l’exploiter en versant un loyer en contrepartie. Cette opération vous permet d’allouer prioritairement vos fonds propres au développement de votre entreprise.

Condate est votre allié pour organiser et optimiser l’externalisation de l’immobilier de votre entreprise. Nous sommes, plus que jamais, mobilisés à vos côtés pour vous apporter conseils et expertises sur votre patrimoine immobilier.

Pour toute question relative au marché de l’investissement ou vos projets immobiliers, contactez :

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