Retail parks : un actif en vogue pour les investisseurs immobiliers

Dans un marché de l’immobilier d’entreprise en recomposition, les retail parks tirent leur épingle du jeu. Ces parcs commerciaux, souvent implantés en périphérie des grandes villes, rencontrent un fort engouement auprès des investisseurs — qu’ils soient institutionnels, privés, ou à travers des véhicules comme les SCPI. 

Leur modèle repose sur une activité de distribution de biens et services accessible, durable et génératrice de flux, offrant un couple rendement / stabilité locative très recherché dans un contexte où d’autres segments (comme le bureau) peinent à rassurer. 

Qu’est-ce qu’un retail park ?

Un retail park est un ensemble immobilier composé de plusieurs bâtiments de plain-pied, hébergeant des enseignes variées (alimentaire, équipement de la maison, sport, santé, etc.), généralement situés en zone d’activité commerciale, hors centre-ville. On y retrouve souvent un parking gratuit, un accès facilité pour les véhicules, et une implantation pensée pour capter une large zone de chalandise.

Un parc commercial propose une expérience pratique, sans passer par un mall fermé. L’accent est mis sur la fonctionnalité et la rapidité d’achat, ce qui correspond aux attentes actuelles des clients et consommateurs.

Caractéristiques principales :

• Accessibilité facile (voiture, axes routiers)
• Stationnement gratuit et abondant
• Loyer compétitif par rapport aux centres-villes et aux centres commerciaux
• Typologie de bâtiments simples et standardisés, faciles à adapter

Pourquoi les investisseurs ciblent-ils les retail parks ?

Un rendement attractif et une gestion maîtrisée 

Les retail parks affichent des valeurs locatives cohérentes avec le marché et un niveau de rendement net oscillant entre 5,5 % et 7,5 %, sensiblement supérieurs à ceux des bureaux ou boutiques de centre-ville (high-street retail) pour des produits de qualité similaire. Ce niveau de performance séduit les investisseurs, notamment ceux qui recherchent des revenus réguliers via des baux commerciaux classiques et une gestion peu complexe (SCPI, OPCI, SIIC, Foncière…).

Contrairement à des actifs plus techniques ou administrativement lourds, les retail parks sont simples à exploiter : bâtiments standards, charges optimisées. Leur structure permet également d’envisager des projets de reconfiguration ou de développement si nécessaire.

Une résilience prouvée 

Durant les crises récentes, notamment le COVID, les retail parks ont démontré leur capacité à rebondir rapidement grâce à :

• Une offre de commerces essentiels

• Une fréquentation soutenue des enseignes alimentaires, bricolage, discount, etc.

• Une adaptabilité aux attentes nouvelles : retrait en drive, flux piétons extérieurs, etc.

Ils ont su conserver l’intérêt des consommateurs, soucieux de préserver leur pouvoir d’achat, permettant un bon taux d’occupation et de fréquentation des commerces.

Quelles sont les tendances 2025 ?

Les investisseurs — qu’ils soient opérateurs en nom propre ou à travers une société ou une SCPI — ciblent aujourd’hui :

• Des actifs implantés dans des zones actives mais peu saturées

• Des villages commerciaux complets et bien loués

• Des durées résiduelles de bail (WALT) supérieures à 3 ans

• Des valeurs de marché en phase avec le loyer moyen des périphéries urbaines

• Des projets compatibles avec une stratégie ISR (éco-conception, consommation énergétique modérée)

Les zones les plus dynamiques en France restent celles bénéficiant de la croissance démographique et d’une bonne desserte routière : Rennes, Bordeaux, Nantes, mais aussi des villes intermédiaires comme Limoges, La Rochelle, Quimper…

Les points de vigilance à ne pas négliger

Investir dans un retail park demande une analyse fine de plusieurs éléments :

• État locatif : diversité des activités, solidité des locataires, échéances de bail

• Risques liés à l’emplacement : flux, accessibilité, visibilité

• Contexte environnemental : présence en zone inondable, qualité du foncier

• Potentiel de revalorisation (loyer / réaménagement / construction supplémentaire)

• Présence d’un centre commercial concurrent ou d’un projet de développement proche

La qualité de l’emplacement, de l’état locatif et du bâti est centrale pour garantir la pérennité de l’investissement.

 L’avis de Condate

Depuis 2013, nous accompagnons des investisseurs dans leurs acquisitions, ventes ou arbitrages d’actifs immobiliers commerciaux, notamment dans le domaine des retail parks. Grâce à notre double compétence immobilière et financière, nous savons :

• Identifier les types d’actifs adaptés aux objectifs de chaque client investisseur

• Analyser le modèle économique et la rentabilité du bien

• Sécuriser juridiquement et fiscalement les opérations

• Optimiser la valorisation patrimoniale sur le long terme

Notre connaissance unique du terrain, des ensembles commerciaux et de leurs implantations locales est un atout majeur.

Les retail parks offrent aujourd’hui une opportunité d’investissement immobilier stratégique. Leur modèle hybride, entre accessibilité, visibilité et performance, en fait une réponse pertinente aux attentes actuelles du marché. Sélectifs mais solides, ils constituent une excellente alternative aux types d’actifs plus classiques (rues commerçantes, bureaux…), à condition de s’entourer des bons partenaires pour les analyser et les valoriser.