Investir dans un retail park
Le retail park, ou parc d’activités commerciales, constitue aujourd’hui une classe d’actifs immobiliers de plus en plus prisée par les investisseurs en quête de rendement et de visibilité locative. En période d’incertitude économique ou d’évolution des comportements d’achat, ces espaces commerciaux en périphérie des villes, bien positionnés et accessibles, conservent leur attractivité auprès des enseignes… et des investisseurs avisés. Avec un cadre juridique structuré et une demande toujours soutenue, le retail park s’impose comme un placement solide sur le marché immobilier tertiaire.
Condate, expert de l’investissement immobilier d’entreprise en France.
Pourquoi investir dans un retail park ?
Le retail park répond à une double logique : celle de la performance locative grâce à des loyers attractifs signés sur des baux longs, et celle de la valorisation patrimoniale dans le temps. Avec des rendements bruts compris entre 6 % et 8 % en moyenne, ces actifs surpassent largement ceux de l’immobilier résidentiel traditionnel. Les enseignes locataires, souvent nationales voire internationales, apportent une solidité de flux financiers et une régularité rassurante.
La montée en puissance du commerce de proximité, des achats hybrides (click & collect, showrooming) et des zones de chalandise bien ciblées renforce l’intérêt des investisseurs. Certains retail parks rénovés ou repositionnés voient leur valorisation augmenter sensiblement en quelques années, en particulier sur le dernier trimestre dans plusieurs pays européens.
Les avantages concrets de l’investissement en retail park
Un rendement attractif et stable
Les retail parks offrent des rendements supérieurs à ceux d’autres actifs commerciaux, tout en présentant une gestion locative plus simple que les centres-villes. Les baux commerciaux, généralement fermes sur 6 ou 9 ans, assurent une visibilité de revenus sur le long terme, ce qui compte pour tout investisseur souhaitant sécuriser ses flux. Dans certains cas, la rentabilité peut même dépasser dix pourcent brut, avec une gestion optimisée.
Une sécurité locative portée par les enseignes
Les enseignes présentes en retail park (alimentaire, équipement de la maison, sport, restauration, etc.) sont souvent des groupes à forte notoriété. Elles recherchent des emplacements fonctionnels, visibles et avec un parking. Leur engagement sur la durée et leur capacité financière renforcent la solidité des loyers, un critère particulièrement surveillé par toute société de gestion ou fonds d’investissement.
Une valeur d’usage durable et évolutive
Les bâtiments d’un retail park peuvent être transformés ou reconfigurés selon les besoins des enseignes. De plus, les normes environnementales récentes (labels HQE, BREEAM, etc.) valorisent encore davantage les actifs bien positionnés. Certains projets bénéficient d’une revalorisation de +15 à +30 % en quelques années, notamment après réhabilitation, surtout dans un secteur où l’innovation est portée par les nouveaux usages et où la notion de valeur d’exploitation prend tout son sens.
1Quel retail park acheter ?
Il convient de cibler des emplacements avec une forte zone de chalandise, une accessibilité routière et piétonne optimisée, ainsi qu’une visibilité commerciale importante.
La présence d’un parking gratuit, la proximité d’axes majeurs (rocade, autoroute) et la complémentarité des enseignes (effet de synergie) renforcent l’attractivité du site. Les parcs commerciaux intégrés dans des zones d’aménagement en développement (ZAC, zones mixtes) offrent un potentiel de plus-value significatif, notamment pour une acquisition stratégique ciblée sur un marché local dynamique.
2Comment investir dans un retail park ?
Plusieurs modalités s’offrent à vous selon vos objectifs :
Investissement direct : l’achat d’un local ou d’un ensemble de lots dans un retail park permet une gestion active et un rendement élevé. Il nécessite un capital plus important et une bonne connaissance des baux commerciaux. Une acquisition de ce type implique un accompagnement rigoureux.
Via une SCI : adapté aux investisseurs souhaitant mutualiser les risques ou structurer fiscalement leur patrimoine, notamment dans un cadre familial.
Via une SCPI spécialisée commerce : les SCPI diversifiées ou à dominante « commerce » intègrent souvent des retail parks dans leur portefeuille. Elles offrent un accès dès quelques milliers d’euros, avec une mutualisation des risques et un rendement net régulier. Ce type de SCPI permet également d’investir dans plusieurs pays, avec une diversification géographique et fiscale.
Via un club-deal immobilier : solution intermédiaire entre investissement direct et collectif, le club-deal permet à plusieurs investisseurs de se regrouper pour acquérir ensemble un retail park ou une quote-part significative d’un actif. Il offre une gouvernance souple, une meilleure visibilité sur l’actif, et un bon compromis entre contrôle et mutualisation.
Via le crowdfunding immobilier : permet d’investir dans des opérations de développement ou de repositionnement de retail parks à partir de tickets très accessibles. C’est une solution agile, souvent à horizon court ou moyen terme, mais à risque plus élevé, réservée à des investisseurs avertis.
3Où investir ? Les zones commerciales en plein essor.
Certains territoires concentrent l’essentiel des flux commerciaux et des projets en retail park. Parmi eux :
Toulouse périphérie : fort pouvoir d’achat, zones commerciales dynamiques.
Angers / Tours : bassins de population stables, attractivité régionale.
Île-de-France (hors Paris intra-muros) : zones en développement logistique et résidentiel.
Aix-Marseille / Montpellier : croissance démographique, attractivité touristique et résidentielle.
Lille et sa métropole : fort taux d’occupation des enseignes, flux transfrontaliers.
Ces zones combinent dynamisme économique, accessibilité et potentiel de valorisation, en particulier pour les investisseurs en SCPI ou en direct, avec un service de gestion intégré pour simplifier le suivi.
Réussir son investissement en retail park
Les points clés essentiels
Le succès repose sur plusieurs piliers : une étude de marché locale précise, l’analyse des flux clients et du positionnement concurrentiel, la qualité des baux commerciaux, ainsi qu’un montage juridique et fiscal cohérent. Un audit technique du site et une veille sur la vacance locative sont également indispensables, en tenant compte de la maturité du marché local et de la performance économique du site.
Un accompagnement privilégié par Condate
Depuis 2013, nous vous accompagnons à chaque étape de votre investissement : sourcing des actifs, analyse des baux, vérification des flux de fréquentation, structuration juridique, suivi post-acquisition et valorisation long terme.
Que vous soyez investisseur débutant ou confirmé, nous vous aidons à construire un patrimoine performant et résilient. Retail park neuf, revalorisé ou à fort potentiel, nous identifions les meilleures opportunités en fonction de votre profil, de votre stratégie et de votre compte d’exploitation prévisionnel.
Nos biens vendus
Tollevast : Une foncière régionale vient de faire l’acquisition d’un ensemble commercial
Développé en 2015, cet ensemble commercial de 8 700 m² organisé autour d’un large parking d’environ 200 places est entièrement loué à des enseignes nationales telles que 4 Murs, Kiabi, Chaussea et Maison du Monde. Le Retail Park est composé de 7 cellules commerciales.
Pornic : Vente du retail park Le Chaudron à un investisseur privé
Condate vient d’accompagner un investisseur privé dans l’acquisition d’une majeur partie du retail park Le Chaudron, developpé par le Groupe Jeulin, situé en périphérie de Pornic (44).
Saint-Malo : Une SCPI signe l’acquisition d’un retail park
Le Cézembre, retail park édifié en 2009 a séduit une SCPI.
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