Investir dans un hôtel
L’investissement hôtelier attire de plus en plus d’investisseurs en quête de rendement élevé, de diversification patrimoniale et de perspectives de valorisation à moyen terme. En lien direct avec l’attractivité touristique et économique d’un territoire, l’hôtel constitue un actif immobilier dynamique, porté par des flux réguliers de voyageurs, de professionnels et de touristes. Qu’il s’agisse d’un établissement en centre-ville, à la montagne ou en bord de mer, investir dans l’hôtellerie peut s’avérer particulièrement rémunérateur… à condition de bien choisir son actif. Ce type de placement devient de plus en plus prisé, notamment ces deux dernières années dans le secteur de l’hôtellerie européenne.
Condate, expert de l’investissement immobilier d’entreprise en France.
Pourquoi investir dans un hôtel ?
L’immobilier hôtelier allie rentabilité locative, valorisation patrimoniale et résilience sectorielle, notamment dans les zones à forte fréquentation. Le taux de rendement brut peut dépasser 6 à 8 pourcent, voire plus pour certains établissements bien exploités.
À cela s’ajoute la possibilité de confier la gestion à un exploitant professionnel via un bail commercial, un contrat de location-gérance ou un mandat de gestion hôtelière, ce qui réduit les contraintes tout en assurant une perception régulière des loyers.
La reprise post-Covid du tourisme, la hausse du nombre de déplacements professionnels et la pénurie d’offres hôtelières de qualité dans certains territoires renforcent encore l’attrait de ce type d’actif. L’évolution du marché sur les 12 derniers mois confirme cette dynamique dans presque chaque grande région touristique.
Les avantages concrets de l’investissement hôtelier
Une rentabilité supérieure à la moyenne
Les établissements bien placés, avec un taux d’occupation élevé et un bon positionnement (3 à 4 étoiles, boutique-hôtel, ou résidence de tourisme), affichent des performances financières élevées. Les loyers issus d’un bail commercial hôtelier peuvent être indexés sur le chiffre d’affaires ou contractualisés sur des périodes longues (9, 12 voire 18 ans). Les écarts de prix entre établissements rénovés et non rénovés peuvent varier de plusieurs dizaines de pourcent selon l’expérience client proposée.
Un actif porté par le tourisme et le business
Le dynamisme du secteur hôtelier est soutenu par deux moteurs complémentaires : le tourisme de loisirs (vacances, courts séjours, événements culturels) et le tourisme d’affaires (salons, congrès, déplacements professionnels). Ces deux leviers assurent une fréquentation constante, surtout dans les grandes métropoles, les villes moyennes attractives ou les zones à fort attrait naturel.
Une valorisation par l’exploitation
Contrairement à un actif résidentiel ou commercial passif, un hôtel peut améliorer ses revenus grâce à une optimisation de l’exploitation : rénovation des chambres, création d’espaces communs, services additionnels (spa, restauration, coworking). Cette dynamique de gestion permet une revalorisation rapide du bien. Une stratégie de montée en gamme bien pensée peut avoir un impact direct sur la satisfaction client et la valorisation de l’actif.
1Quel hôtel acheter ?
Il faut viser des emplacements à fort trafic : centres-villes touristiques, gares, aéroports, zones balnéaires, ou stations de montagne. La proximité des commodités, des transports et des centres d’intérêt est déterminante.
La classification de l’hôtel (nombre d’étoiles), sa capacité d’accueil, son état général, sa marge d’amélioration et son taux d’occupation historique sont autant de critères clés. Un actif positionné sur une niche (éco-tourisme, haut de gamme, boutique-hôtel) peut aussi offrir un avantage concurrentiel fort.
2Comment investir dans un hôtel ?
Investissement direct : achat d’un hôtel exploité ou à rénover, avec bail existant ou libre de tout exploitant. Permet une maîtrise complète du projet mais nécessite un capital et une expertise élevés.
Via une SCI : solution pertinente pour un investissement à plusieurs ou une structuration patrimoniale/fiscale adaptée (IR ou IS selon les cas).
Via une SCPI ou un OPCI spécialisés hôtellerie : permet d’accéder à un portefeuille diversifié d’actifs hôteliers en France et en Europe, dès quelques milliers d’euros, avec mutualisation des risques et perception de revenus réguliers.
Via un bail commercial ou un mandat de gestion : le propriétaire signe un bail avec un exploitant hôtelier (groupe ou indépendant), ou confie la gestion à une société spécialisée. Idéal pour percevoir des loyers sans gérer l’activité au quotidien.
Via un club-deal : solution intermédiaire permettant à plusieurs investisseurs de se regrouper pour acquérir un ou plusieurs établissements. Idéal pour viser des actifs de taille significative avec une gouvernance souple, une visibilité sur l’exploitation, et un rendement potentiel attractif.
Crowdfunding hôtelier : solution émergente permettant d’investir dans des projets hôteliers ciblés (rénovation, développement) avec un ticket d’entrée réduit et des rendements attractifs.
3Où investir ? Les zones à fort attrait hôtelier
Certaines destinations offrent des conditions particulièrement propices à l’investissement hôtelier :
Paris et Île-de-France : tourisme international, salons, congrès, patrimoine mondialement reconnu.
Nice / Cannes / Côte d’Azur : forte saisonnalité, clientèle haut de gamme, événements internationaux.
Lyon / Bordeaux / Strasbourg : tourisme d’affaires et de loisirs, gares TGV, marchés hôteliers en croissance.
Stations de montagne (Alpes, Pyrénées) : attrait hiver/été, rentabilité saisonnière élevée.
Littoral Atlantique et Corse : offre hôtelière souvent insuffisante, forte demande en été.
Ces zones allient flux touristiques constants, accessibilité, image forte et rentabilité solide. Le choix de la région doit faire l’objet d’une analyse fine selon la typologie du projet.
Réussir son investissement dans un hôtel
Les points clés essentiels
Un bon investissement hôtelier nécessite une analyse poussée : étude de marché locale, audit d’exploitation, analyse des performances passées (RevPAR, taux d’occupation, rentabilité brute), compréhension du modèle contractuel (bail, franchise, gestion), et évaluation des charges de personnel ou d’entretien.
Se faire accompagner par des professionnels de l’immobilier hôtelier permet d’éviter les erreurs fréquentes (mauvais positionnement, rentabilité surestimée, zone saturée) et de maximiser la valeur de l’actif à moyen/long terme.
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Depuis 2013, nous accompagnons les investisseurs dans le montage, la sélection et la gestion d’actifs hôteliers : étude d’opportunité, sélection d’exploitants fiables, négociation des baux, structuration juridique et suivi de l’exploitation.
Nous intervenons sur tout type d’actif : boutique-hôtels urbains, résidences hôtelières, établissements de bord de mer, actifs à réhabiliter ou fonds de commerce. Que vous soyez un investisseur privé, une foncière familiale ou un investisseur institutionnel, nous adaptons notre accompagnement à vos ambitions patrimoniales.
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