Investissement immobilier 2025 : Comprendre les mutations pour mieux investir et arbitrer

Le marché de l’investissement immobilier d’entreprise et commercial traverse une période de profondes mutations. Après une décennie de croissance stable, marquée par une moyenne annuelle d’environ 26 milliards d’euros investis, les années 2023 et 2024 ont marqué une rupture brutale avec une chute des volumes d’investissement à environ 15 milliards d’euros.

Chez Condate, nous accompagnons nos clients – qu’ils soient investisseurs institutionnels, privés ou propriétaires d’actifs – dans un marché où les repères traditionnels évoluent. Cet article vise à décrypter les grandes tendances qui façonnent ce marché et à identifier les stratégies les plus pertinentes pour tirer parti de cette nouvelle donne.

Pendant plus de dix ans, le marché de l’investissement immobilier d’entreprise en France a affiché une stabilité remarquable, avec une moyenne de 26 milliards d’euros investis par an. Ce dynamisme était alimenté par la forte collecte des investisseurs institutionnels, notamment les SCPI, et un contexte de taux d’intérêt historiquement bas.

Mais cette dynamique s’est brutalement inversée en 2023 et 2024, avec un volume d’investissement divisé par deux. Les raisons de ce retournement sont multiples :

L’une des principales explications de la contraction du marché réside dans l’évolution des taux d’intérêt. Si la Banque Centrale Européenne (BCE) a baissé ses taux directeurs, cette baisse ne s’est pas répercutée sur les taux des crédits immobiliers à long terme.

Pourquoi ? Ces taux restent étroitement liés à l’Obligation Assimilable du Trésor (OAT) à 10 ans, influencée par plusieurs facteurs :

Les investisseurs institutionnels, confrontés à ce contexte, réduisent leur collecte et redirigent leurs capitaux vers d’autres classes d’actifs plus sécurisés. Les investisseurs privés, eux, exigent des rendements plus élevés pour compenser la hausse du coût du financement bancaire et les risques perçus.

Le marché de l’investissement immobilier se distingue aujourd’hui par une forte hétérogénéité. Condate décrypte pour vous les grandes tendances pour chaque classe d’actifs.

✅ Les bureaux : Un marché en mutation profonde

Le segment des bureaux, autrefois pilier de l’investissement immobilier, connaît une profonde remise en question. La généralisation du télétravail et les politiques de rationalisation des espaces de travail par les entreprises ont entraîné une baisse de la demande locative.

✅ Les locaux commerciaux de périphérie : une valeur sûre

Les commerces de périphérie, souvent situés dans des retail parks ou des bâtiments indépendants, se montrent particulièrement résilients. Ils bénéficient d’une fréquentation stable et de valeurs locatives solides, soutenues par une demande constante pour des enseignes de grande distribution ou des commerces spécialisés.

✅ Les murs commerciaux de centre-ville : une dynamique contrastée

Les murs commerciaux de centre-ville, autrefois considérés comme des actifs refuges, subissent une dynamique contrastée. Si les emplacements premium dans les grandes artères commerciales conservent leur attractivité, de nombreux commerces peinent à maintenir leur activité en raison de l’évolution des habitudes de consommation, de la montée de l’e-commerce et des coûts d’exploitation élevés.

Pour les investisseurs, les murs commerciaux bien positionnés, avec des locataires solides et une bonne visibilité, restent attractifs. En revanche, les actifs situés dans des rues secondaires, sans locomotive commerciale, peinent à se valoriser.

✅ Les locaux d’activité et locaux industriels : la flexibilité comme atout

Les locaux d’activité et les locaux industriels affichent une résilience remarquable. Recherchés par les PME, les artisans et les grandes entreprises, ils bénéficient de leur flexibilité et de leur capacité à s’adapter aux besoins des utilisateurs.

✅ La logistique : un segment en pleine croissance

La logistique reste l’un des segments les plus dynamiques, portée par l’essor du commerce en ligne et les besoins croissants de distribution urbaine. Les actifs logistiques de qualité (entrepôts de classe A, plateformes de distribution) affichent une forte résilience.

✅ Les actifs alternatifs : des opportunités pour les investisseurs institutionnels

Les actifs alternatifs, tels que les murs d’écoles, de crèches, d’hôtels, de cliniques ou d’EHPAD, sont de plus en plus recherchés par les investisseurs institutionnels. Ces actifs offrent des revenus sécurisés, souvent adossés à des locataires institutionnels ou des opérateurs spécialisés.

Dans un contexte de marché en mutation, les propriétaires d’actifs immobiliers se trouvent face à une question cruciale : faut-il conserver ou arbitrer son patrimoine immobilier ? L’arbitrage est une décision stratégique qui repose sur une analyse fine de plusieurs critères. Chez Condate, nous accompagnons nos clients dans cette réflexion, afin de maximiser la valeur de leur patrimoine tout en limitant les risques.

Un article complet à venir pour vous éclairer sur les décisions d’arbitrage.

Le marché de l’investissement immobilier d’entreprise et commercial restera contrasté en 2025. Les bureaux continueront de souffrir, tandis que les commerces de périphérie, les locaux d’activités et la logistique devraient maintenir leur attractivité.

Pour les investisseurs, la sélection rigoureuse des actifs et la capacité à négocier des prix ajustés seront des clés de succès. Pour les propriétaires, il s’agira de valoriser leur patrimoine en anticipant les attentes du marché.

Condate, votre partenaire dans un marché en mutation

Dans un marché en pleine transformation, s’entourer de partenaires solides est essentiel. Chez Condate, nous vous accompagnons dans vos projets d’investissement comme dans vos arbitrages immobiliers.

Notre expertise, notre connaissance fine du marché et notre capacité à identifier les meilleures opportunités font de nous un allié de choix, que vous soyez investisseur ou propriétaire.

N’hésitez pas à nous contacter pour échanger sur vos projets et bénéficier de nos conseils sur mesure.

Alexis HINGANT