Cession du droit au bail : définition, avantages et prix

Lorsque vous envisagez de créer un commerce, vous vous lancez dans une aventure qui démarre par la définition de votre cœur de cible, votre proposition, votre positionnement marketing et votre communication. Vous allez potentiellement envisager des recrutements, mais l’une de vos premières missions va être de trouver un local commercial. Vous allez le choisir en fonction de nombreux critères. Vous signerez sans doute un bail précaire ou bail commercial, mais vous pouvez également acquérir le droit au bail d’un locataire en place. Focus sur cette option intéressante :

Qu’est-ce que le droit au bail ?

Le droit au bail est un des éléments fondamentaux du fonds de commerce. Ce droit correspond au droit d’occuper les locaux et au renouvellement de votre contrat. Le droit au bail ayant une valeur patrimoniale, en cas de cession de droit au bail, sa reprise par un nouveau locataire impliquera le versement d’une somme par le nouvel entrant au locataire sortant. 

Quels sont les avantages du droit au bail ? 

Pour le locataire sortant, céder son droit au bail lui permet de s’acquitter de l’ensemble de ses obligations vis-à-vis du bailleur. Il lui est possible de le faire à tout moment, dès lors qu’il trouve un nouveau locataire pour le remplacer. 

Pour le locataire entrant bénéficiera : 

• généralement d’un loyer avantageux, inférieur au prix du marché de son secteur,
• du statut des baux commerciaux et à ce titre, d’une révision de loyer encadrée,
• du droit au renouvellement de son bail commercial,
• d’une indemnité d’éviction si son bail n’est pas renouvelé,

et bien sûr, d’occuper les locaux selon les termes spécifiés lors de la signature.

Pour le bailleur, la situation reste inchangée : les conditions et la durée du bail restante ne sont pas modifiées. L’instabilité et les actions induites par cette situation peuvent néanmoins rebuter le bailleur et s’il le souhaite, le propriétaire peut interdire la cession du droit au bail dans le contrat. Il ne peut néanmoins pas s’opposer à la cession du fonds de commerce. 

Comment procéder à la cession de son droit au bail ?

La cession du droit au bail est un contrat grâce auquel un locataire acquiert le bail d’un autre locataire. Le bail commercial subsiste mais avec un nouveau locataire. En procédant à cette cession, le locataire sortant transmet en même temps la jouissance des locaux et la charge de l’exécution du contrat.

1 – Rédiger un contrat de cession du bail commercial

Un contrat de cession de bail commercial peut être réalisé sous seing privé, mais en fonction de votre situation, il peut être souhaitable de solliciter un professionnel ou votre notaire. 

Ce contrat doit notamment préciser : 

• le type de local cédé et son adresse avec exactitude,
• l’activité exercée par le cessionnaire,
• La somme versée par le cessionnaire et les modalités de paiements. Celles-ci sont fixées librement entre les parties.
• L’état dans lequel le bien est remis par le cédant,
• La date à laquelle le local commercial est remis par le cédant

2 – Réaliser un état des lieux

Pas de surprise, il convient de réaliser un état des lieux de sortie entre le propriétaire et le locataire. Ceci afin de le comparer à l’état des lieux d’entrée, il convient donc d’être particulièrement méticuleux pour éviter des désagréments insoupçonnés en cas de désaccord entre les parties. 

Un tiers peut être mandaté par chacune des parties en cas de besoin.

3 – Informer le bailleur

Pour procéder à la cession du bail commercial, il sera nécessaire de faire réaliser un acte extra judiciaire de commissaire de justice.

Cet acte, précédemment appelé “acte d’huissier de justice” détaillera avec exactitude le patronyme du repreneur du bail et ses coordonnées, ainsi que la date de cession, évidemment. 

Notez que si d’autres créanciers sont inscrits sur le fonds de commerce, ils devront également être notifié par cet acte. 

4 – Enregistrer la vente 

Dernière étape, l’enregistrement au service des impôts des entreprises (SIE) du lieu de situation du local commercial. Si la vente du droit au bail a été réalisée chez votre notaire, c’est lui qui se chargera de l’enregistrement.

L’enregistrement doit être réalisé dans le mois qui suit la signature de la cession du droit aub bail commercial.

Les droits d’enregistrement sont payés par le repreneur. Mais, il est possible de prévoir une autre situation. Dans tous les cas, le montant est calculé en fonction du prix de la transaction :

• 1ere tranche : 0€ – 23.000€ 

Cette première tranche bénéficie d’une exonération de droits d’enregistrement.

• 2nde tranche : 23.001 – 200.000€

Dans cette seconde tranche les droits d’enregistrement s’élèvent à 3% de la somme.

• >200.000

Dans cette dernière tranche, il faut prévoir des droits d’enregistrement qui correspondent à 5% de la somme liée à la cession. 

À cette somme, il faut ajouter un droit fixe de 25€ valable quelle que soit la tranche concernée.

Comment définir le prix d’un droit au bail ? 

Le prix étant librement fixé par les deux parties, il s’agit d’un jeu de négociation entre acheteur et vendeur. Les critères principaux qui sont observés sont l’emplacement du bien et la valeur locative de biens équivalents sur le marché. 

Quelle fiscalité pour le droit au bail ? 

En tant que locataire sortant, tenez bien compte que le prix de cession convenu avec votre remplaçant est imposable. Généralement, il est à déclarer dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux. Il peut néanmoins être assujetti à l’impôt sur les plus-values si le locataire sortant avait lui-même acquis ce droit.

La cession du droit au bail, en résumé : 

La cession de bail commercial implique plusieurs aspects juridiques et financiers importants, tels que :

• L’approbation du propriétaire : Avant de procéder à la cession de bail commercial, il est essentiel d’obtenir l’approbation du propriétaire du local commercial. Le propriétaire a le droit de refuser la cession si le cessionnaire ne remplit pas les conditions d’exploitation du local ou s’il n’a pas les garanties financières nécessaires.
• Les conditions de cession : Le bail commercial peut contenir des clauses particulières encadrant la cession de bail, telles que des conditions d’approbation, des conditions de garantie ou des clauses d’agrément du propriétaire. Il est important de comprendre ces conditions et de les respecter pour éviter tout litige.
• Le prix de la cession : Le cédant peut fixer librement le prix de la cession de son droit au bail, mais celui-ci doit être raisonnable et proportionné à la valeur économique du bail. Le cessionnaire doit également être en mesure de supporter financièrement ce coût supplémentaire.
• Les éventuelles indemnités : Si la cession de bail commercial intervient en cours de bail, le cédant peut être tenu de verser des indemnités au propriétaire, notamment en cas de plus-value liée à la cession. Le cessionnaire peut également être tenu de verser une indemnité au cédant pour la reprise de son fonds de commerce.
• Les obligations du cessionnaire : En reprenant le bail commercial, le cessionnaire doit s’assurer de remplir toutes les obligations qui incombent au locataire initial, telles que le paiement du loyer et des charges, la réalisation de travaux ou encore le respect des normes d’exploitation.

Il est donc essentiel de bien comprendre tous les aspects juridiques et financiers liés à la cession de bail commercial avant de procéder à une telle opération. L’assistance d’un cabinet spécialisé en droit commercial peut être précieuse pour s’assurer de respecter toutes les formalités et éviter les éventuels litiges. L’équipe Condate est à votre disposition pour répondre à toutes vos questions.