Bail dérogatoire : décryptage complet du bail de courte durée

Le code du commerce encadre strictement la location de locaux à usage commercial. Le législateur a créé différents types de baux dédiés à cette activité, parmi lesquels, le bail dérogatoire, aussi appelé bail précaire. A l’inverse du bail commercial régi par le statut, le bail de courte durée dispose d’un régime spécifique. Grâce à lui, le bail dérogatoire offre une alternative aux locations de longue durée, celle-ci étant limitée à 3 ans maximum dans ce cadre.

Quel intérêt au bail dérogatoire ? 

Le principal intérêt de ce type de bail réside donc dans la souplesse qu’il apporte. De son côté, le bailleur n’est pas imposé de louer son bien, à un professionnel dont il ne connaît pas la personnalité, ni le sérieux, pour une durée de 9 ans. Pour le locataire, ce bail permet de valider la pertinence de la localisation du bien et même de la viabilité de son commerce.

Concrètement, ce type de bail peut se révéler particulièrement pertinent dans le cadre :

• d’un lancement d’une activité, où il convient de tester la zone de chalandise,
• d’une activité saisonnière ou éphémère : pour ne pas avoir à payer le local lors de la basse saison ou lorsque celui-ci est inutilisé.
• en cas de faible visibilité concernant le développement de l’entreprise.

Les différents types de contrats de location

Le bailleur et le locataire ont le choix entre plusieurs types de contrats de location. Il convient pour chacune des parties de se mettre d’accord sur les modalités de location du local d’exploitation professionnelle : 

• Le bail saisonnier : c’est une forme de bail précaire, il ne peut excéder 6 mois.
• Le bail précaire : Sans engagement minimum et pour une durée de 3 ans maximum
• Le bail professionnel : Sa durée est de 6 ans minimum, il est réservé aux professions libérales
• Le bail commercial classique : établi pour une durée minimum de 9 ans, c’est le régime le plus protecteur pour le locataire, qui bénéficie d’un droit au renouvellement et un plafonnement des loyers. 

Les conditions du bail dérogatoire

Pour être valable, le bail dérogatoire doit répondre à deux conditions que nous vous détaillons ci-après. Attention : en cas de non-respect de celles-ci, les deux parties peuvent subir le désagrément d’une requalification en bail commercial.

Durée d’un bail précaire

Si l’article L145-4 du code de commerce indique explicitement que le contrat de location ne peut durer moins de neuf ans, l’article L145-5 détaille par dérogation que : « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. » En conséquence, cet article autorise au bail dérogatoire une durée maximale de 3 ans.

Est-il possible de renouveler un bail dérogatoire ?

Il est possible de renouveler un bail dérogatoire, dans la mesure où la durée totale des baux successifs n’excède pas 3 ans. A l’expiration de ce délai, il n’est plus possible de le renouveler pour le même fonds, dans les mêmes locaux. 

A noter pour le locataire qu’il ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement. Si le bail précaire est prévu pour une durée d’un an, sa reconduction doit être consentie par le bailleur également. 

Quel loyer pour un bail dérogatoire ?

Dans le cas d’un contrat de location à courte durée, il n’y a pas de règle de plafonnement des loyers. Ainsi, le montant et les modalités de paiement sont librement fixés par les parties.

Il est d’usage, dans le cadre d’un bail saisonnier, de prévoir un paiement unique. Cette échéance intervient généralement lorsque le locataire prend possession des lieux pour lancer son activité. Si ces modalités peuvent sembler particulièrement avantageuses pour le bailleur, le locataire y trouve son compte en ne payant que pour la période nécessaire à son activité.

Fin du bail dérogatoire

Dans le cas d’un bail précaire, que vous soyez bailleur ou locataire, vous vous engagez pour la durée de location prévue. Concrètement, vous ne pouvez mettre un terme au contrat avant la date prévue. Le propriétaire ne peut donner congé au locataire et le locataire devra payer les échéances de loyer qui resteraient à courir. Comme indiqué précédemment, il est de toute façon d’usage que le règlement complet se fasse lors de l’installation.

Quelles actions mener à l’approche du terme d’un bail précaire ?

Le bailleur doit faire preuve de vigilance. En cas de maintien du locataire à l’expiration du bail dérogatoire, il est considéré que le bailleur organise la naissance d’un bail soumis au statut des baux commerciaux. Il est donc conseillé pour le bailleur de transmettre au locataire un congé-avertissement ou de l’informer de la fin du bail commercial. Ainsi, le bailleur agit dans le sens d’un départ de son locateur et se prémunit de tout risque de litige ou interprétation de son comportement.

Bail dérogatoire : Les avantages

En résumé, le bail dérogatoire offre des avantages non-négligeables tant pour le bailleur que pour le locataire.

Pour le locataire, le bail précaire permet d’avoir de la souplesse : pas d’obligation d’engagement dans la durée, celle-ci étant limitée à 3 ans. Il n’y a pas non plus de délai de préavis ou autre formalité à respecter lors du départ. Ce contrat facilite donc les activités ou actions commerciales éphémères et le lancement d’une entreprise. 

Pour le bailleur, le bail de courte durée permet de mieux connaître son locataire avant de s’engager avec lui sur le long terme. Il n’est pas contraint par une obligation de plafonnement des loyers. Enfin, en cas de non-renouvellement en bail commercial, il n’aura pas d’indemnité d’éviction à verser et pourra récupérer son bien pour procéder à une nouvelle location.

Bail dérogatoire : les inconvénients

Côté inconvénient, le locataire sera moins protégé : pas de plafonnement des loyers ni de droit au renouvellement. Ainsi, il sera peut-être moins prisé par un certain nombre d’entrepreneurs ou chefs d’entreprise. Le bailleur aura donc potentiellement plus de difficultés à trouver un locataire.

Modèle de bail dérogatoire

Il existe sur le web différents modèles de baux dérogatoires. Ils sont généralement fournis en échange d’une adresse mail. Ce contenu a pour objectif d’initier un démarchage commercial et n’est généralement pas pertinent. La rédaction d’un bail dérogatoire et plus généralement d’un bail commercial est spécifique à chaque entreprise. Chaque contrat de location peut avoir des modalités différentes en fonction des deux parties. Vous ne pouvez donc pas vous appuyer sur un modèle-type. Il convient plutôt de vous faire accompagner par des professionnels. L’équipe Condate est à votre disposition pour vous conseiller. 

Nous sommes, plus que jamais, mobilisés à vos côtés pour vous apporter conseils et expertises sur votre patrimoine immobilier.

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