Quelles évolutions des conditions de financement dans les mois à venir ?

Le point de vue d’Arnaud Guilleux – AGEF Finance Courtage

Au terme de deux semaines de déconfinement, quelles évolutions des conditions de financement des opérations d’investissement immobilier pouvons-nous attendre sur les semaines et mois à venir ? Les réponses à nos interrogations avec Arnaud Guilleux, dirigeant d’AGEF Finance Courtage.

A court terme, la légère hausse des taux que nous avons connue sur mars et avril va-t-elle se poursuivre ou au contraire, peut-on s’attendre à un retour aux taux ante Covid-19 ?

Arnaud Guilleux : La hausse des taux constatée depuis mi-mars est très variable d’une banque à l’autre. Elle varie entre 0% pour certaines banques qui n’ont pas encore fait le choix de relever leur taux et 0,9% pour d’autres. Pour bien répondre à cette question, laissez-moi expliquer rapidement comment une banque fixe ses taux. Si certaines se financent à court terme sur les marchés ou grâce à l’épargne de leurs clients, la majorité fait appel au marché du crédit notamment par un financement basé sur l’OAT 10 ans, l’obligation de l’État sur 10 ans (-0,04% actuellement). En plus de ce coût de refinancement sur les marchés, les banques rajoutent une « marge » en évaluant le coût des risques internes.

On distingue dans ce pricing trois risques principaux :

• Le risque du taux (« marge » entre l’épargne des clients et celui du crédit),
• Le risque de liquidité (capacité à faire face aux retraits potentiels des déposants),
• Le risque du crédit. Ce dernier est le plus impacté actuellement car il est calculé avec les impayés actuels et potentiels (particuliers et professionnels) mais aussi sur le nombre des reports d’échéances de prêts (qui a explosé pendant la crise du Covid-19).

La hausse à court terme est donc clairement inéluctable car les banques « profitent » du Covid-19 pour regagner de la marge sur leurs crédits en provisionnant de futures pertes.

A l’heure où je vous réponds, les banques françaises ont déjà provisionné quelques milliards depuis le Covid-19 et tout cela se price dans les taux actuels. On ne peut donc pas encore espérer de retour à des niveaux de fin 2019 à très court terme (<3 mois).

A moyen/long-terme, une hausse continue des taux est-elle à attendre ? Si oui, dans quelle mesure et dans quel timing ?

AG : Je ne vois pas d’explosion (sauf autre incident majeur) des taux à moyen terme. Le plus vraisemblable serait qu’à terme, pour un même dossier les taux varient entre 1,5 % et 2,5% (selon les durées) en fonction des banques, alors qu’avant la crise ce même client aurait obtenu des taux entre 0,5% et 1,5%. Mais tout dépendra maintenant de la stratégie adoptée par chaque banque : relever son taux pour anticiper les effets de la crise comme nous avons pu le voir, ou maintenir une stratégie commerciale « agressive » pour récupérer les bons dossiers délaissés par les banques concurrentes. De plus, il faudra « compenser » les prêts PGE (Prêts Garantis par l’Etat) distribués.

Les évolutions des taux sont-elles uniformes dans l’ensemble des banques ou il y a-t-il des disparités ?

AG : Et c’est là qu’est certainement le grand changement lié à la crise du Covid-19, d’une banque à l’autre, le taux négocié pour un même dossier peut ainsi varier de façon considérable. Nous observons actuellement dans nos négociations que le taux peut varier du simple au double pour un même dossier selon la banque et selon sa politique ! Pour le moment, les banques nationales n’ont pas trop modifié leurs conditions de taux et ont moins resserré leurs conditions. Cette différence de traitement pourrait d’ailleurs s’accentuer dans les mois à venir.

Dans quels états d’esprit sont les banquiers sur les opérations d’investissement en immobilier d’entreprise et commercial (portées par des investisseurs privés ou des foncières, et non par pour des utilisateurs) ? Quels regards portent-elles sur les dossiers en cours ou les nouveaux ?

AG : Pour le moment, je n’ai pas vu dans mes dossiers ou ceux de mes équipes de réels changements dans les accords obtenus avec mes partenaires bancaires que ce soit pour des investissements en immobilier commercial ou d’entreprise.

Pour autant et comme après chaque crise, les banquiers ont le réflexe de ressortir les anciens « garde-fous » en étant plus exigeants sur l’apport et l’environnement global du ou des locataires afin d’obtenir une plus grande marge de sécurité sur le dossier (capacité de résistance : 1 an de loyer).

De plus, l’autre contrainte est ailleurs. Avec des règles prudentielles strictes appliquées (Bâle 4), un crédit demande aux banques plus de fonds propres et plus de dépôts. Certains établissements sont donc incités à limiter les demandes de prêts gourmandes en volume.

Quid du crédit-bail dans ce contexte ?

AG : Justement pour limiter les encours de prêts dans les bilans des banques, le crédit-bail est une solution moins « gourmande » en fonds propres et plus rentable pour les établissements financiers, les accords sont donc plus simples à obtenir. Le crédit-bail peut ainsi être un outil intéressant de diversification pour financer une opération d’investissement, mais tous les bâtiments ne sont pas éligibles et soyez vigilant à toutes les conditions de ce contrat car le crédit-bail peut être plus coûteux et chaque ligne peut se négocier.

Quelles caractéristiques des opérations d’investissement et de l’investisseur vont faire l’objet d’une attention particulière de la part des banques ?

AG : Les critères à l’heure actuelle ne vont pas changer mais ils seront plus scrutés qu’auparavant. Une attention particulière sera accordée à :

• La qualité des bâtiments et leurs localisations,
• La qualité du bail (les durées fermes vont être priorisées),
• La solidité du locataire,
• Vigilance renforcée sur les actifs commerce, hôtellerie et restauration. Pour ces dossiers, le taux d’apport peut être rehaussé voir même non pris en charge par la banque,
• Concernant l’investisseur, je pense que les banques seront très vigilantes sur le niveau d’endettement global du client, son niveau de trésorerie, l’impact de la crise sur ses autres activités (s’il est chef d’entreprise notamment), son âge, sa gouvernance, son track-record, la façon dont son patrimoine existant à résister à la crise,…

A propos d’AGEF Finance Courtage

Fondé en 2015 par Emmanuel Frattini et Arnaud Guilleux, AGEF Finance Courtage est un cabinet indépendant de courtage en opérations de banque. Implanté à Rennes, Nantes, Paris, Lorient, Vitré et Redon, AGEF Finance Courtage compte plus d’une dizaine de collaborateurs et intervient sur l’ensemble du Grand Ouest.

Les engagements d’AGEF Finance Courtage :

• Vous accompagner dans les démarches bancaires de vos projet immobiliers, professionnels ou patrimoniaux (résidence principale, secondaire, locative mais aussi immobilier d’entreprises, LBO, achats de parts de SCI, SCPI, crédit-bail…),
• Vous assurer d’obtenir les meilleures conditions du marché pour votre financement,
• Vous faire gagner du temps et vous rendre plus serein.

Contact :
Arnaud Guilleux
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